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东台最新房屋征收补偿方案(二)

发布时间:2019/12/08 点击量:

  为了公共利益的需要,按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等要求,东台市人民政府决定对公园西大门周边、鼓楼菜场北侧范围内国有土地上的房屋实施征收。为维护被征收人的合法权益,保障房屋征收工作顺利推进,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市有关规定,结合本市实际情况,制定征收补偿方案如下:

  公园西大门周边:东至人民公园西侧,西至海陵南路,南至水景湾,北至人民公园范围内的国有土地上被征收房屋。具体范围详见东台市自然资源和规划局核发的公园西大门周边房屋征收红线图,该区域总用地面积约5000㎡,总建筑面积约为4700㎡,涉及12户。

  鼓楼菜场北侧:西至海陵南路、南至鼓楼菜场、北至东窑路范围内的国有土地上被征收房屋。具体范围详见东台市自然资源和规划局核发的公园西大门周边房屋征收红线图,该区域总用地面积约2900㎡,总建筑面积约为2000㎡,涉及住户7户。

  国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、省政府《江苏省贯彻实施若干问题的规定》(苏政发〔2011〕91号)、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》(盐政发〔2011〕210号)、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(东政发〔2011〕53号)、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的补充规定》(东政发〔2012〕43号)、《关于市区国有土地上房屋征收有关事项的处理意见》(东政规发〔2016〕1号)及相关配套政策文件等规定。

  1、评估机构的确定:依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、省政府《江苏省贯彻实施若干问题的规定》(苏政发〔2011〕91号)等相关文件的规定,确定房地产价格评估机构。

  3、评估结果:房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告,由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示3日。公示期间,由房地产估价机构进行说明解释,对初步评估结果存在错误的,应当进行更正。

  公示期满后,房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  4、对评估结果有异议的处理:征收部门或被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构书面申请复核评估,并指出评估报告存在的问题。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对原评估报告进行复核。估价结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

  征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向盐城市房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

  5、被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘,如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

  被征收房屋价值的补偿由具有相应资质房地产价格评估机构,按房屋征收公告之日被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以市场价评估确定。包括:被征收房屋及其合法土地使用权的补偿和装饰装潢及附属物的补偿。征收人还应就搬迁、误工、临时安置及在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的奖励等项目进行补偿补助。房屋征收范围确定后,突击建筑的建筑物、附属物,突击装饰装潢部分、突击移植的果树苗木部分不得评估补偿。

  1、住宅房屋被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,或者货币补偿与产权调换相结合的方式。鼓励选择货币补偿。

  (1)选择货币补偿的,除按评估补偿外,再给予征收合法建筑面积600元/㎡的一次性补助,在签订补偿协议并交房后20个工作日内,一次性支付补偿款,不再另行安置。

  (2)选择产权调换的,选房以被征收人签订补偿协议并腾空交房的先后顺序确定。征收人在泰东绿郡(暂定名)(期房)或黄海雅居(暂定名)(期房)提供安置房。原则上,选购安置房面积不得超过征收合法建筑面积10㎡。征收人与被征收人应依照规定,计算被征收房屋补偿价值和安置房价值,结算产权调换差价。被征收房屋合法面积大于安置房面积的部分按货币补偿方式结算。

  ①安置房结算价格:安置房面积在同等征收合法面积内的按安置基准价(不含楼层差价,下同)结算;因套型所限,超征收合法面积5㎡(含5㎡)以内的,超面积部分按安置基准价结算;超5—10㎡(含10㎡)的,安置基准价提高100元/㎡结算;超10㎡以上的,按市场基准价结算。凡要求将土地办理为国有划拨性质的,超10㎡以上部分结算价格扣减相应的出让土地使用权差价款。

  楼层层差系数为:高层一层~五层为基准价,五层以上每高一层递增15元/㎡,顶层价格按减三层价格结算。其它用房价格:安置房跃层价格按安置基准价50%结算。安置房的自行车库统一为650元/㎡。跃层、自行车库一律不纳入安置面积。

  ②购房款的结算:被征收人选购期房的,在签订征收补偿安置协议并交房后,按协议约定,征收人支付被征收人搬迁费、误工费、临时安置费及征收奖励(奖励按签订协议后交房时间确定),其余补偿款转为预缴购房款。征收人与被征收人在交付安置房时,结算差价。

  ③关于不动产权证办证问题:回迁安置房原则上按国有划拨土地性质办理使用权证,需将国有划拨性质改为国有出让的,按安置房屋建筑面积补缴国有出让土地使用权差价款。土地使用权出让年期为安置区地块出让时点计算。原为出让性质,计算征收补偿费用时未结算剩余使用年期土地使用权出让金,现办理出让土地使用权的,不再另行收费;原为出让性质,计算征收补偿费用时结算了剩余使用年期土地使用权出让金,现申请办理出让手续的,退回已结算的土地出让金后,方可办理出让手续,否则办理划拨土地使用权手续。上述办理国有出让土地使用权的土地使用者,转让房地产时不需再缴纳土地出让金。安置房车库建筑面积不列入土地出让金结算范围。上述涉及土地性质转变为出让的,按相关政策标准缴纳契税。

  ④选购高层安置房的被征收人,从回迁安置之日起三年内政府补贴50%的物业费。

  2、非住宅用房实行货币补偿,具体参照《市区小微企业房屋征收搬迁补偿办法》规定执行。

  被征收房屋房地产权属和建筑面积依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定。被征收房屋土地使用面积,以《土地使用权证》为准。

  征收范围内住宅房屋未经登记的建筑,在房屋征收决定前,由有关部门依法进行调查、认定和处理。未经登记被征收住宅房屋的合法建筑面积以2004年航测图反映的面积为准。

  住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准改变房屋使用性质的,仍按原批准房屋性质评估补偿。在《江苏省城乡规划条例》出台前,即2010年7月1日前已取得工商营业执照持续经营一年以上并依法纳税至今的,凭工商营业执照、完税证明及相关许可手续对直接用于经营的建筑面积部分可按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行补偿。具体标准为:持续经营满一年的,给予10%的补偿,以后每多一年再增加5个百分点的补偿,满15年及以上的,给予80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。

  擅自改变使用性质的房屋经营面积,应在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。经营性房屋指商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房。

  1、搬迁补助:搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积为基数计算,住宅房屋10元/㎡,不足500元的补足500元,但最高不超过1000元。办公、教学等用房10元/㎡;仓库、生产及营业用房10元/㎡。征收住宅用房,被征收人选择产权调换的,搬迁补助费增加一倍计算,并一次性结清。

  2、临时安置补偿:征收住宅房屋的,被征收人自行过渡的,给予被征收人临时安置补助费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积为基数,按足月给予计算补偿。具体标准为:市区每月8元/㎡;被征收房屋合法建筑30(含)㎡以下的,按每月200元补助。实行货币补偿或现房安置的,给予被征收人6个月的临时安置补助。实行期房产权调换的,过渡期限一般不超过18个月,暂统一按18个月给予补助。因征收人的责任延长过渡期限的,从逾期之月起,延长时间在12个月以内的,增付一倍临时安置补偿费;延长时间超过12个月的,自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。

  3、停产停业损失补偿:指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收公告前3年的平均效益计算;不满3年的,按实际年限计算。计算平均效益结合企业所得纳税情况,以会计核算及其他有关资料为依据,具体由会计事务所评估确定。停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期,原则上分别按12、15、18个月计算;对无法以所得税计算的,停产停业按被征收房屋货币补偿金额的3%计算。

  给予停产停业损失补偿的征收房屋应同时符合以下条件:①征收房屋具有土地、房屋权属证件;②征收房屋作为生产经营场所的,经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证及其他有关许可证件;③确因房屋征收造成停产停业损失的。

  5、私有住宅房屋20年内被征收(或拆迁)两次以上的,每多一次,对被征收房屋建安造价结合成新部分再增加10%的补偿,但最多不超过20%,增加补偿的被征收房屋面积,应当在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。

  征收奖励按被征收房屋的合法建筑面积为基数,凡被征收人在征收公告规定的期限内签订征收补偿协议并腾空交房的,征收人给予最高不超过合法建筑面积150元/㎡(征收实施责任部门可根据情况,确定奖励时间段及奖励标准)给予奖励,逾期不计发奖金。

  8、住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员(指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等)身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的,可适当给予补助。补助对象及补助标准征收责任部门在征收现场公示7日无异议后给予支付。符合补助条件的对象,一人只享受一次。相关手续须经县级以上医院出具医疗相关证明。

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  2、私房以房屋所有权证载明的产权人为准;产权人未到场的,必须凭产权人的合法委托手续签订协议;产权人已故的,由合法继承人签订协议。

  3、征收设有抵押权房屋的,被征收人签订协议15日内,不能提前清偿或者变更抵押权的,征收部门应按相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。

  4、房屋征收补偿协议书签订后,被征收人应将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回,有关部门及时注销。被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。被征收房屋统一由征收部门依法招标确定具有相应资质的施工单位予以拆除。

  补偿协议订立后,征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,并申请人民法院强制执行。

  征收人与被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内达不成征收补偿协议的,或者被征收房屋所有权人不明确的,由征收部门报请市人民政府,作出房屋征收补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的,在补偿决定的规定期限内又不搬迁的,市人民政府申请人民法院强制执行。

  2、被征收人因征收重新购置住房的,购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税;成交价格超过征收补偿款的,超过部分依法征收契税。

  1、自来水、有线电视、供电等公共服务设施,由征收部门通知相关部门登记造册,按照征收公告规定的时间,停止服务,计量封存,并组织拆除。

  2、涉及到电话、有线电视,征收人给予迁移费用补偿后,由被征收人自行办理迁移手续,并缴纳相关费用。有关部门及时提供优质服务。

  1、自本《方案》发布之日起,被征收房屋存在租赁关系的,由租赁双方自行解除租赁关系;征收人不承担房屋租赁纠纷所产生的任何经济和法律责任。

  2、被征收人搬迁交房须经区域指挥部验收,被征收人不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的由被征收人自行承担安全责任,同时扣除被拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。

  3、在征收过程中,对无理取闹,阻挠、干扰征收工作正常进行的,依据相关法律规定处理。

  4、依法确定有施工资质和有丰富拆房经验的拆房企业,严格执行安全操作规程,确保旧房拆除施工安全。严格按照东台市城市建设指挥部办公室《关于做好市区房屋拆除工程工地扬尘污染防治工作的通知》(东城指办发〔2018〕5号)的要求,做好征收现场的环境保护工作。